재택근무 고착화로 대도시 오피스 공실율 사상 최고
코로나19 이후 기업들의 하이브리드 근무 정책이 고착화되면서 대도시 중심의 사무실 공실율이 사상 최고 수준에 이르렀다. 특히 뉴욕과 샌프란시스코 같은 금융·기술 허브의 오피스 부동산에서 공실이 급증하면서, 이 자산을 주력으로 보유한 부동산 리트(REIT)들의 배당과 주가가 동시에 압박받고 있다.
세 갈래 REIT의 엇갈린 운명
부동산 REIT는 자산 구성에 따라 재택근무 충격을 다르게 받는다. PLD(2026-10-22 종가 126.66달러)는 물류용 부동산에 집중해 전자상거래 수요로 비교적 선방하고 있다. 매출 성장률이 연 10.2%로 양호하고, 최근 3개월간 약 13.52% 하락했지만 6개월 범위(123.43~152.14달러) 내에서 중간값을 유지하고 있다. 반면 소매 중심의 SPG(2026-10-22 종가 212.04달러)는 매출 성장률 19.5%로 더욱 강한 모습이다. 1개월 등락률이 +3.86%로 비교 종목 중 유일하게 상승했고, 순이익률 66.6%는 세 종목 중 가장 높다.
가장 타격이 심한 것은 오피스 부동산을 주로 보유한 VNO(2026-10-22 종가 34.34달러)다. 3개월 등락률 -13.54%로 PLD와 같은 낙폭을 기록했고, PER 864.0이라는 극도로 높은 지표는 이익이 급락했음을 시사한다. 매출 성장률도 연 5.0%로 세 종목 중 가장 낮고, 순이익률 3.6%는 세 종목 중 유일하게 한 자릿수다.
왜 지금 오피스 REIT가 무너지나: 4가지 요인
1. 기업의 오피스 공간 축소 결정: 팬데믹 이후 주요 금융사와 기술사들이 임차 사무실을 단계적으로 반납하고 있다. 이는 단순 일시적 정책이 아니라 경영진의 핵심 전략으로 자리 잡았다. 임차료 절감이 인건비 다음의 큰 비용 항목이기 때문에, 주주 압박에 응하는 기업들은 더 이상 대규모 사무실을 유지하지 않으려 한다. 그 결과 오피스 부동산의 수요가 구조적으로 줄어들고 있다.
2. 하이브리드 근무의 인프라 화: 초기에는 팬데믹 이후 정상화되면 사무실 수요가 돌아올 것으로 예상했다. 그러나 원격협업 도구의 고도화, 직원 선호도 조사에서 하이브리드 근무의 만족도가 높게 나타나면서, 이제 하이브리드는 임시 조치가 아닌 영구적 근무 형태로 인식되고 있다. 기업 입장에서도 모집 경쟁력을 위해 유연근무를 제거하기 어려워졌다.
3. 도시 중심 부동산의 공급 과잉: 팬데믹 이전의 오피스 빌딩들은 임차 기업들의 성장을 가정하고 지었다. 그러나 임차 기업들이 확장이 아닌 축소를 선택하면서 공급과 수요의 불일치가 심화되었다. 특히 1급 입지(월스트리트, 실리콘밸리 주변)의 프리미엄 사무실일수록 대체 불가능한 위치인데, 공실이 늘어나도 임차료 인하만 진행될 뿐 용도 전환이 용이하지 않아 구조적 침체에 빠진다.
4. REIT의 배당정책 재설정 압력: REIT는 이익의 대부분을 배당으로 돌려야 한다는 규제 요건이 있다. 포트폴리오 가치가 떨어지고 임차료 수입이 줄어들면, 배당 지속성을 위해 자산을 매각하거나 부채를 늘려야 한다. 이는 악순환으로 이어진다. VNO의 경우 이미 이익이 급격히 줄어들어 배당 압박이 심각한 상황이다.
그래도 물류와 소매 REIT는 사는 이유
구조적 강점 — 물류: PLD는 전자상거래 성장으로 물류 부동산 수요가 지속되고 있다. 매출 성장률 10.2%, PER 28.0의 합리적 수준은 시장이 이 사업 모델을 여전히 인정한다는 뜻이다.
구조적 강점 — 소매: SPG의 쇼핑몰은 온라인 쇼핑과는 달리 경험과 공동체의 장소로서 기능한다. 매출 성장률 19.5%, 순이익률 66.6%는 그 자산이 수익성 있는 상태임을 보여준다.
구조적 약점 — 오피스: VNO의 오피스 부동산은 수익 모델 자체가 흔들렸다. 하이브리드 근무의 장기화는 이 사업에 근본적 도전이 되었다.
정리
하이브리드 근무의 고착화는 이제 가설이 아닌 현실이다. 부동산 REIT 중 물류와 소매 중심 업체는 새로운 수요처를 찾으며 적응 중이지만, 오피스 특화 REIT는 포트폴리오 재조정의 시간을 맞이했다. 장기 배당 투자자 입장에서는 자산 구성을 정확히 파악한 선택이 필수적이다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다.