미국 오피스 공실률 사상 고점, 데이터센터 리츠는 급성장: 부동산 시장의 ‘이중 구조’
분석일: 2026-09-09 | 티커: PLD, O | 섹터: 부동산, 리츠
오피스는 몰락, 데이터센터는 대호황: 부동산의 ‘분열’
미국 오피스 공실률이 사상 최고점을 경신하는 와중, AI 인프라 데이터센터 리츠는 역사상 가장 가파른 성장곡선을 그리고 있다. 같은 부동산 섹터 안에서 벌어지는 극단적 양극화다.
부동산 섹터의 최전선 두 종목
**PLD(Prologis)**는 미국 최대 규모 산업용 및 데이터센터 전문 리츠다. **O(Realty Income)**는 다양한 소매·오피스·산업용 자산을 포괄하는 광범위한 리츠다.
오피스 공실률은 2024년 초 이미 사상 고점인 약 20%를 돌파했고, 2026년 현재 이를 더욱 상회하고 있다. 반면 AI 데이터센터 공급은 수요를 따라잡지 못해 리즈미엄 임대료가 계속 오르고 있다. 두 자산군의 수급 구조가 정반대인 상황이 장기화되면서, 리츠 섹터 내 선별의 압박이 극도로 심화되고 있다.
왜 지금 이렇게 분열하는가: 4가지 요인
1. 재택근무의 구조적 정착: 팬데믹 이후 거의 7년에 걸쳐 유지되는 하이브리드·재택 정책이 오피스 수요를 원래 궤도로 돌리기 어렵게 만들었다. 기업들이 사무실 규모를 영구적으로 축소하면서 오피스 공간은 ‘구조적 과잉’에 빠졌다.
2. AI·클라우드 인프라의 폭발적 수요: 생성형 AI 확산, 엣지 컴퓨팅, 클라우드 서비스 격증으로 데이터센터 전력·냉각·공간에 대한 수요가 연 20~30% 수준으로 급증했다. 유휴 공급이 거의 없어 임대료가 계속 오른다.
3. 오피스 재활용의 비경제성: 빈 오피스 건물을 주택이나 여타 용도로 개조하려는 시도는 높은 개조 비용, 엄격한 규제, 약한 수익성으로 막혀 있다. 철거 인센티브도 부족해 좀비 건물들이 누적되고 있다.
4. 데이터센터 위치 프리미엄의 심화: 전력망 용량, 광케이블 접근성, 냉각수 확보 가능성에 따라 입지의 가치 편차가 극심하다. 우수 입지는 프리미엄 임대료가 유지되며, 이것이 데이터센터 리츠 수익성을 견인한다.
그래도 / 그러나 리츠인 이유: 구조적 강점과 약점
PLD의 강점 — 데이터센터 독점 우위: 산업용 부동산에서 출발해 데이터센터 자산 비중을 60% 이상으로 끌어올렸다. 차입률이 낮고 배당 증가율이 매년 6~7%를 유지하고 있다. 다만 데이터센터 시장 포화 위험이 2027년 이후 증가할 가능성이 있다.
O의 약점과 다각화: 광범위한 자산 포트폴리오(소매 40%, 오피스 15%, 산업용 25% 등)는 분산 투자의 안정성을 제공하지만, 오피스 노출로 인한 구조적 약세를 피할 수 없다. 배당 성장률이 연 3% 대로 떨어진 상태다.
정리
이번 부동산 양극화는 경기 순환이 아닌 ‘구조 변화’에 기인한다. 데이터센터 수요는 앞으로 5년 이상 강할 것이고, 오피스 회복은 불확실하다. 섹터 선별의 중요성이 전례 없이 높다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다.